5 documenti da fornire al Perito per la valutazione

Quando si richiede una perizia per il rilascio di un mutuo, la banca invierà un perito per verificare lo stato dell’immobile su cui apporre l’ipoteca.
Il perito valuterà l’immobile assegnandogli il più probabile valore di mercato.

Per fare questo il perito, oltre a visionare l’immobile, ha bisogno di una serie di documenti coi quali poter comparare ciò che ha rilevato in loco con ciò che è assentito urbanisticamente.
Sebbene la banca sia in possesso della documentazione necessaria perché il perito possa completare l’incarico, spesso capita che questa non venga fornita, rallentando così l’evasione della pratica.

Vi consiglio pertanto di fare una copia di tutta la documentazione e darla al Perito al momento del sopralluogo in modo da non avere ritardi sull’evasione.
Per esperienza posso dire che i maggior ritardi nell’evasione di una pratica peritale si hanno proprio a causa della parte documentale.

La documentazione da fornire può variare a seconda dell’immobile che deve essere periziato. Allora come faccio a sapere cosa fornire al Perito?
Prima di tutto devo chiedermi che tipo di immobile sto acquistando:

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Immobile usato/da ristrutturare:

1 – Atto di provenienza/Rogito precedente: l’ultimo atto che attesta la proprietà dell’immobile su cui si farà l’ipoteca, questo può essere: una donazione, una compravendita, una successione o altro altro ad esempio un rogito di compravendita di un terreno.Questo documento è in possesso della proprietà (venditore) o dell’agenzia immobiliare, in alternativa può essere reperito presso il Notaio che ha stipulato l’atto (se si sa chi è) o presso l’ufficio della Conservatoria dei Registri Immobiliari presso l’ufficio provinciale del Catasto (il costo varia al variare delle pagine dell’atto). Per approfondire…

2 – Planimetria catastale/catastini: la planimetria catastale è l’elaborato grafico (disegno) che rappresenta la suddivisione interna dell’immobile (piantina), deve essere l’ultima depositata in catasto.  Capita che il CATASTINO venga confuso con la Planimetria di Progetto che viene allegata al compromesso.
La PLANIMETRIA CATASTALE riporta la scritta “Catasto” se è particolarmente nuova trovate anche la dicitura “Agenzia delle Entrate”.
In ogni caso il disegno è inserito in un riquadro che riporta sempre, nella parte inferiore, le coordinate catastali (Foglio/mappale/subalterno).
Allego un’immagine esplicativa.

Questo documento può essere reperito presso l’ufficio provinciale del Catasto (Agenzia delle Entrate), può essere richiesto e ritirato dalla proprietà o da un delegato, è gratuito e viene rilasciato al momento stesso della richiesta.

3 – Abitabilità: l’Abitabilità è un documento, un foglio, che riporta i dati delle pratiche edilizie che hanno portato all’edificazione dell’immobile.
Attesta la regolarità urbanistica dell’immobile e certifica la legale usabilità e quindi commerciabilità dell’immobile, è rilasciato dal Comune e firmato dal Sindaco.
Questo è forse il documento più rognoso da reperire perché spesso o il comune non l’ha mai rilasciato, oppure la proprietà non l’ha mai ritirato e quindi non ne è in possesso. In entrambi i casi per ottenere questo documento è necessario fare richiesta di accesso agli atti, si compila un modulo preparato dal Comune e si pagano i Diritti di segreteria (il modulo e gli importi si trovano sui siti dei vari Comuni nella sezione Urbanistica).
Per ottenere il documento occorrono tra i 15 e i 30 giorni e al ritiro è necessario pagare il costo dei bolli e relativi oneri di segreteria (anche qui verificate sul sito o chiamando l’ufficio tecnico comunale).
Si può evitare di fornire questo documento se nell’atto di provenienza sono presenti gli estremi delle pratiche edilizie (vedi foto), in tutti gli atti successivi al 2011 tali dati sono obbligatori e quindi presenti.

Se l’atto di provenienza è una Successione l’Abitabilità è obbligatoria a meno che non vi sia un atto precedente che attesti la regolarità urbanistica.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 


immobile di nuova costruzione

L’immobile di nuova costruzione richiede alcuni documenti in più rispetto all’immobile Usato (vedi sopra) .

Intanto vediamo le differenze tra i documenti già trattati.

Nella nuova costruzione l’ Atto di provenienza/Rogito precedente riguarderà il terreno su cui è stato edificato l’immobile.
Trattandosi di nuova costruzione è possibile che quando arrivi il perito l’immobile non sia ancora accatastano e quindi non sia disponibile la Planimetria catastale/catastini. A maggior ragione non sarà disponibile neanche l’Abitabilità.

Allora cosa andrò a fornire al perito per la verifica della parte urbanistica?

4 – Pratica Edilizia: se non abbiamo altro dovremo fornire al perito tutta, o quasi, la documentazione che l’impresa ha presentato in comune per poter edificare l’immobile. Spesso questo è una risma di carta che contiene tutti gli aspetti progettuali, fotocopiarla e fornirla tutta oltre che un peso fisico è anche un onere.
Pertanto vi elenco di seguito ciò che occorre nello specifico:

Copia del o dei titoli edilizi che sono stati necessari all’edificazione e al completamento dei lavori

Copia dell’ultima planimetria di progetto asseverata comprensiva di frontespizio/cartiglio, con le misure e leggibile. La planimetria deve rappresentare l’immobile in tutti i suoi aspetti e con tutti gli accessori e pertinenze

Ricordate che è necessario e obbligatorio che sulla pratica e sui progetti siano riportati i timbri Comunali e i numeri di protocollo della/delle pratiche. Questo perché il perito deve esser certo che ciò che è stato depositato in Comune è ciò che voi gli avete fornito.

Se sui progetti non sono presenti timbri Comunali e/o Protocolli è necessario che il tecnico PROGETTISTA ASSEVERI la documentazione che fornirete al perito. Per far ciò, è sufficiente che il PROGETTISTA apponga in calce al progetto o sul frontespizio la scritta: COPIA CONFORME ALL’ORIGINALE DEPOSITATA IN DATA (mettere data), poi firmi e timbri tale dichiarazione (vedi esempio)

Questa documentazione è reperibile presso l’impresa o il progettista che ve la forniranno gratuitamente. In alternativa facendo una richiesta di accesso agli atti al Comune è possibile ottenere una copia della/delle pratiche pagando diritti di segreteria e costo copie

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


immobile ristrutturato
Anche in questo caso la documentazione è identica a quella dell’immobile Usato (vedi sopra). In questo caso è però necessario farsi fornire anche la documentazione riguardante la pratica di ristrutturazione (vedi punto 4) e verificare che la Planimetria catastale/catastini siano aggiornati ai cambiamenti interni apportati dalla ristrutturazione (se ve ne sono stati).

E se i lavori fossero ancora in atto al momento del sopralluogo? O se si chiedesse il mutuo per ristrutturare?
In questo caso oltre ai documenti citati sopra occorrerà fornire al Perito:

5 – Computo metrico estimativo dei lavori. Il computo metrico è una tabella che riassume le lavorazioni necessarie a ristrutturare l’immobile e i costi che ognuna di esse comporta. Tale tabella lavorazioni/costi permette al perito di quantificare con esattezza le spese che voi affronterete per ristrutturare. Senza di esso il perito sarà costretto a stimare i costi mediante dei parametri di lavorazioni standard e magari a non tener presenti alcune lavorazioni specifiche (quindi non standard) che sono necessarie sul vostro immobile.

Per esperienza personale vi consiglio di fornire sempre al perito un Computo in modo che non si creino equivoci e permettendo al professionista di lavorare con tutti i dati utili a valutare nel miglior modo possibile l’immobile

Il Computo metrico viene fornito dall’impresa o dal progettista.

Se pensate che questo articolo vi sia stato utile condividetelo

8 commenti su “5 documenti da fornire al Perito per la valutazione

  • Buonasera. Tutto ok per i contenuti dell’articolo. Mi domando solo una cosa: il perito è tenuto a produrre documentazione fotografica dell’immobile oggetto di perizia?
    Grazie

  • perito comunale
    perito della banca x un mutuo
    notaio
    chi tra questi 3 dovrebbe prendere le misure della casa che siano giuste ai disegni del progetto

    • Salve la risposta è un po’ articolata:

      Il tecnico comunale verifica le dimensioni dell’appartamento e relative tolleranze solo quando viene richiesto un certificato di abitabilità, tale verifica viene fatta solitamente dopo aver fatto dei lavori asseverati da una pratica edilizia

      Il perito della banca per il mutuo non verifica la correttezza tra dimensioni progettuali/catastali. Al sopralluogo prende alcune misure di riferimento per poter riportare in scala le planimetrie che il richiedente il mutuo fornisce. Se si accorge di qualche non conformità dimensionale la dichiara nella perizia ma, ribadisco, non è nel suo mandato verificare il dimensionamento dell’immobile.

      Il notaio non ha alcuna competenza tecnica che viene demandata invece a un tecnico di parte esterno. Il notaio si limita a acquisire gli atti e a verificarli amministrativamente, non sono di sua competenza le mere verifiche tecniche.

      A questo punto sembra che non sia nessuno di questi a dover compiere la verifica, ed è così.

      La verifica di conformità o ARE, che in Emilia Romagna è obbligatoria e viene fatta prima dell’atto. Deve essere fatta da un tecnico inscritto all’albo (Geometra, Architetto o Ingegnere) incaricato dalla proprietà (venditore) che attraverso un accesso agli atti in Comune, dove recupera le ultime planimetrie progettuali depositate, e un rilievo dimensionale dell’immobile certifica che lo stato di fatto sia conforme allo stato asseverato dall’ufficio tecnico comunale e conforme alle planimetrie catastali depositate.
      Se ci fossero difformità rispetto le misure rilevate e quelle depositate, oltre la tolleranza del 2%, il tecnico dovrebbe informare la proprietà e predisporre una pratica in sanatoria per regolarizzare l’immobile.

      Le spese di tale verifica e della relativa pratica sono sempre a carico della parte venditrice, tranne se ci sono accordi precedentemente sottoscritti.

    • Copia della perizia può essere richiesta alla banca in quanto, nonostante il pagamento venga fatto dal richiedente del mutuo, proprietaria della relazione estimativa è la banca commissionaria

  • Il perito di un istituto bancario,incaricato alla valutazione di un immobile ai fini della concessione di mutuo per acquisto prima casa ,deve verificare la conformità urbanistica ed edilizia del bene , eseguendo sopralluogo
    sul posto ed acquisendone la relativa documentazione tecnica ed amministrativa dell’immobile?

    • Il perito incaricato deve fare il sopralluogo fisico dell’immobile, acquisendo materiale fotografico e la documentazione tecnica e amministrativa.
      Tale documentazione però deve essere fornita dal proprietario dell’immobile e solo su tale documentazione il perito rileva la conformità dell’immobile.
      In caso rilevasse delle discrepanze deve richiedere alla proprietà integrazione alla documentazione fornita.

      Il perito verifica e annota nella perizia ciò che rileva ma non è obbligato a fare verifiche presso il comune sulla legittimità urbanistica. Tale verifica deve essere fatta da tecnico di parte della proprietà.

      Per chiarire meglio: se al sopralluogo viene rilevata una difformità, esempio la demolizione di una tramezza e non è stata fornita documentazione che legittimi tale demolizione, allora il perito chiederà alla proprietà la documentazione necessaria alla verifica di conformità. Se tale documentazione non venisse fornita il perito procederà a segnalare la difformità e ad apportare una decurtazione al valore calcolato

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *